近年來，隨著一、二線城市房地產開發(fā)及市場環(huán)境的競爭激烈，拿地、融資的難度在日益變大，而且市場受宏觀政策及國家經濟的影響極易出現較大波動，中國的房地產市場愈來愈呈現出梯次開發(fā)的趨勢，即上線城市的開發(fā)商向下線城市轉移，如一線向二線、二線向三線、三線向四線等。

　　相較于一、二線城市，三線以下城市的發(fā)展情況、市場環(huán)境等各項因素均不盡相同，因此在具體的操盤手法上也是差距極大。

　　在我國的房地產開發(fā)中，根據一個城市的經濟發(fā)展水平、居民生活水平、購買力水平以及當地房地產行業(yè)的發(fā)展階段，國內的所有城市基本可作如下分類：

　　1、一線城市：行政級別最高、城市最發(fā)達、經濟最繁榮、房地產行業(yè)發(fā)展最成熟、最先進的城市，國內公認的就四個——北京、上海、廣州和深圳；

　　2、二線城市：經濟較為發(fā)達、發(fā)展較為成熟的省會城市、省級單列市以及沿海開放城市，如天津、杭州、成都、沈陽、西安、重慶、濟南、青島、大連等；

　　3、三線城市：不發(fā)達的省會城市和各省市自治區(qū)的地級城市，如呼和浩特、貴陽、南昌、煙臺、淄博（張店區(qū)）等；

　　4、四線城市：常規(guī)的縣級市及縣城，部分極為個別的大型鎮(zhèn)級城市也包含在內。

　　本文所要重點研析的是相對落后的地級市和常規(guī)意義上的縣級市及縣城，為方便行文，以下簡稱“小城市”。

　　【小城市特點】

　　1、目前全國人口廣泛呈現出梯級層次性流動的特點。即下線城市的人口向上線城市遷移，即四線城市及周邊郊縣人口向三線城市遷移——三線城市人口向二線城市遷移——二線城市人口向一線城市遷移。

　　2、經濟結構往往比較單一，通常情況是某一產業(yè)占絕對的主導。

　　3、消費水平呈現20/80法則。小城市的消費水平呈現出異常突出的20/80法則，特別是在中高端消費領域。80%的消費來自那20%的經濟收入較高者。

　　4、政企關系密切。

　　【市場成熟度較低】

　　受政策、經濟總量以及市場化水平的影響，小城市的房地產開發(fā)起步較晚，住宅商品化水平不高，居住水平較低，建筑規(guī)劃設計落后，缺少新的開發(fā)理念和營銷推廣策略，消費者的商品房消費意識差。

　　【市場容量小】

　　小城市規(guī)模普遍較小，人口一般在10-50萬之間，市場容量有限。一個總量超過10萬㎡的項目經常可以占到很大的市場份額。

　　【消費力弱】

　　因為經濟總量有限，消費者的消費意識守舊保守，對房地產等大宗商品的消費非常謹慎，消化能力弱。

　　【行政影響明顯】

　　在小城市的建設與發(fā)展中，當地政府所扮演的角色是城市運營規(guī)則的制定者與指揮者。而地方政策往往產生“一屆領導一個思路”的局面，每屆政府的更替對城市發(fā)展與建設思路的連續(xù)性也會造成一定的影響。

　　在上屆領導決定城市往西發(fā)展時你拿了項目，很可能新領導決定換個方向發(fā)展。這對項目的影響是不可低估的，最保險的方法是將項目在本屆領導任期內完成。

　　【價格敏感度高】

　　在小城市中，價格是消費者購房時最關心的因素，屬于典型的“價格型市場”，在考慮完價格的因素之后，消費者才會考慮諸如地段、配套、戶型、物業(yè)等其他方面的因素。

　　如果是一個沒有重要產業(yè)支撐的城市，價格上揚很難，往往是從項目開盤到售罄，房價的漲幅普遍較小。

　　【期房難賣】

　　小城市的老百姓對看不見、摸不著的東西是持有較大疑慮的，崇尚眼見為實的原則。

　　【投資客較少】

　　小城市的房地產市場需求是以本地自住需求為主，投資的情況比較少見。

　　【“名片”式住宅項目曾風靡一時】

　　此類住宅項目的最大特點就是做成全城最高檔的住宅小區(qū)，將城里最有權和最有錢的金字塔尖人士一網打盡，制造小“富人區(qū)”。眾多一、二線城市的開發(fā)商第一次到小城市做項目，大都走上這條路子。

　　目前，這陣風基本已將小城市刮了一遍。

　　【以配套商業(yè)為主要贏利點】

　　幾乎所有的住宅小區(qū)都最大限度地增加商業(yè)面積，以商業(yè)部分為盈利重點。有得城市甚至出現“剝皮建筑”的奇特現象，即臨街住宅已經蓋好、售罄，但里面的還沒動。

小城市人民對沿街獨立商鋪情有獨鐘，只要位置不是太偏僻，都能賣出好價錢。

　　【訂單式開發(fā)】

　　一些重要部門（稅務、電信、銀行等）和壟斷型企業(yè)單位的團體訂購就能消化掉數量較大的房源。

　　【規(guī)模制勝】

　　在10幾萬㎡就算得上大盤的城市里，憑借規(guī)模能夠爭取到很多優(yōu)惠政策，甚至是打包式的優(yōu)惠政策。

　　【成本低】

　　在小城市搞開發(fā)，綜合成本較低，包括土地成本、建安成本、配套成本、稅收成本以及人力成本、管理成本等。

　　【后續(xù)拿地相對容易】

　　本條特別是指那些已經在當地成功運作過項目的開發(fā)商。